越怕什么越来什么，全部下跌了

越怕什么越来什么。

国家统计局最近发布5月份70个大中城市的房价统计数据：

新房：只有上海和太原两个城市上涨，其余68城均下跌。

二手房：70个大中城市全部下跌，环比降幅为0.7%，是2014年12月以来的最低点。

可以说，全军覆没。

主要原因有两点：

1、非一线城市的新房销量仍然差劲，开发商资金链紧张，不得不打折促销，尽快回笼资金。

2、各地限购限售政策取消，二手房挂牌量激增，跟风降价的情况在变多，新房和二手房的关系从“一荣俱荣”变成了“相互竞争”，越怕什么越来什么，全部下跌了形成了降价的螺旋。

那么，这是不是代表517房地产新政就没有起到效果？

并不是。

先看政策目的。

430政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，517保交房会议提出：要扎实推进保交房和消化存量商品房等重点工作，本月初的国务院常务会上更是直接提到目前房地产市场的核心任务就是“去库存”。

所以我们可以发现，政策的目的从来不是抬高房价，托举房价，而是要消化现有新房库存（不是二手房），避免房企陷入现金流危机。

再看市场数据。

宏观上，5月份单月，商品房销售面积7390万平，销售额7598亿，都比4月好的多。

具体到各个城市：

上海，517以后，新房成交27.7万平，涨幅10%，二手房成交13381套，大幅增长82%。

广州，新政一个月，网签套数5849套，环比增12.2%。

武汉，新政一个月，新房成交6955套，增幅为39.8%

成都，商品房成交面积为232万平方米，，环比升20.4%。

重点50城新房周均成交面积较5月份增长了24%，6月第二周，重点11城二手房成交量同比三连涨。

可以看到，这些中大型城市的新房销售在517之后是有很大改善的，包括二手房的销售也在大幅回暖，说明政策效果还是非常明显的。

所以，现在的市场，是“以价换量”的时间窗口期。

但同时，新政能带动的城市大都是比较大的城市，诸多中小城市还在痛苦挣扎：

5月当月，二三线城市新房价格同比降幅分别达到3.7%和4.9%，降幅较上个月分别扩大0.8和0.7个百分点。

乍一看新房跌的不多，连5%都没有达到。

但是不要忘了新房的价格是有“指导价”和“备案价”的，即使开发商愿意搞降价，地方政府也未必同意，因此往往不会体现在房价上面。

而且还有很多是变相降价，比如送车位、送仓库、送阳台、返还现金等等。

所以二线以下城市的真实新房跌幅比例肯定是要大于明面上的数字的，而且成交量并没有像大型一二线城市那样涨幅那么大，说到底，还是本地的购买力不行了。

顺手再翻了翻整体房地产的宏观数据：

5月末，商品房待售面积74256万平方米，换算一下差不多是700万套房子。同时，房地产施工面积和新开工面积，加起来差不多也是700万套房子。

也就是1400万套房子，如果按照目前9793元/平的全国房产市场均价来算，差不多要13万亿才能去化这些库存商品房。

那需求方面呢？

1）从财富上看，2024年前五月，住户贷款增加不到9000亿元，但住户存款却增加了7.13万亿。说白了，就是财富进一步集中在少数人手中，但他们的消费是有限的，这就导致“水”没法流动。

2）从户均套数来看，今年统计的房地产户均套数1.03，正式超过1.0大关，意味着从总体上看，每个家庭都是有至少一套房的，住房短缺的时代已经过去。

楼市看上去，似乎真的“供大于求”了。

房地产，还有段苦日子得过。